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葛洲坝绿城玉兰花园楼盘评测

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区域配套

项目区位

葛洲坝绿城玉兰花园位于青浦新城板块;长久以来,由于青浦区距离市中心区域较远,再加上区域内无地铁通过,区域内的楼盘具有较强的本地属性,基本以青浦本地的首置和改善群体为主

青浦新城区位图

近年来,因大虹桥商务区的建设导入了大量的居住需求,且大虹桥商务区附近房源有限,加上地铁17号线带来的利好,大量的居住需求向西迁移,青浦徐泾、赵巷、青浦新城等板块自然吸收了这些居住需求,成为大虹桥商务区白领置业的热门板块

葛洲坝绿城玉兰花园位于青浦新城板块,处于外环外,距离虹桥机场约31.5公里,距离人民广场约45.8公里,到达市中心重要区域均较远;距离项目最近的交通干线是崧泽大道,可达虹桥枢纽;目前板块内生活配套发展尚有不足

项目区位

自驾出行

项目周边主要有两条道路,分别是漕盈公路和崧泽大道

东侧的漕盈公路可接北青公路,北青公路贯通青浦、嘉定、松江及闵行,连接北翟路高架、嘉松中路,也可到达闵行华漕,但由于目前北青公路部分路段正在改造施工中,交通通达度较低,交通拥堵状况时有发生;北侧的崧泽大道是青浦区域内的交通大动脉,连接虹桥枢纽和青浦城区,向西可接G15、G1501,向东则连接嘉闵高架路

自驾线路图

浦新城区域的居民前往市中心主要走沪青平公路和沪渝高速,但沪青平公路集卡众多,路况较差

崧泽高架进展

国家会展中心落成后,青浦徐泾区域车流日益拥挤,去国家会展中心或G50已不太方便,从青浦最西侧至虹桥商务区耗时较久;正在建造中的崧泽高架位于青浦西侧的漕盈路,东至崧泽高架G15以东收费站,缩短了从青浦新城到虹桥商务区的距离,且未来崧泽高架将与G1551501实现互通

早高峰

早高峰

早高峰时期,项目周边道路畅通(见左下角小图);但北青公路往昆山路段出现严重拥堵;崧泽大道、北青公路往虹桥枢纽,沪青平公路、G1501部分路段出现缓行和拥堵;建议业主尽早出行

晚高峰

晚高峰

高峰时期,崧泽大道青浦工业园区段,北青公路往昆山、外青松公路方向拥堵严重,建议业主绕行或尽早出发

自驾线路列表

轨交出行

葛洲坝绿城玉兰花园距离17号线漕盈路地铁站约1.2 公里,步行到达地铁站耗时较久;但小区附近有多辆公交车可接驳17号线地铁站,使用轨交出行的居民需留意公交车的发车频次

轨交线路图

17号线贯穿整个青浦城区,可接驳2/10号线虹桥火车站,开通后,一定程度上将改善区域内的交通状况

注:据“上海发布”官微消息显示,17号线试运营评审已顺利通过,预计将于年内通车

上海轨交17号线试运营评审通过 计划年内通车

公交出行

项目周边公交站点较多;其中,距离小区最近的站点是漕盈路清河湾路站,通过的公交车有青鹤线和青浦16路,且青鹤线接驳漕盈路地铁站;但周边的交通线路较少,以青浦区域内运营为主,多在青浦新城地区运行,交通通达度一般

公交出行线路图

周边公交线路列表

教育配套

项目周边教育资源较少,且距离项目尚有一段距离,超过了步行到达的范围,建议驾车或乘坐公交车前往

项目的对口学校已确立,分别为清河湾幼儿园、逸夫小学和上海市教育学会附属清河湾中学;逸夫小学是区域内的区重点学校,能级较高;清河湾中学由青浦区教育局、上海市教育学会、上海青浦工业园区、葛洲坝上海公司合作共建,位于清河湾教育实验园区,以科技和艺术为办学特色,于20179月正式开学

教育资源配套列表

项目对口学校为青浦教育局2017年学校划分,仅供参考,后续对口学校的变化及入学情况可关注青浦区教育局及相关学校公示或咨询相关职能部门

教育资源分布图

医疗配套

项目位于青浦新城北侧,周边仍处于建设发展阶段,附近无没有医院,且步行可达的范围内也没有药店

距离项目较近的医院是位于盈港路的同德医院和青城医院,但这两所医院均为私立医院,资质较低

医疗资源列表

项目自带医疗服务站和药店等医疗配套,一定程度上能解决居民日常的小病小闹

医疗资源分布图

项目5.7公里处的复旦大学附属中山医院青浦分院是一家三级甲等综合性医院,资质较高,由于青浦区域内医疗资源较少,中山医院的人流量较大,可能出现排队等候时间较久的情况

商服配套

目前项目周边商业配套基本空白,且1公里处的卓越世纪中心以大规模的办公为主,辅以少量的餐饮和便利店,仅能满足居民日常的生活所需

青浦新城板块的大型商业设施主要集中在漕盈路两侧,东侧的吾悦广场、怀盛399和北极星广场已开业运营,但西侧的东渡悦来城和万达茂正在招商中;待这些商业中心正式运营后,青浦新城板块的商业能级将得到提升

商业配套分布列表

葛洲坝绿城玉兰花园自带商业配套,未来将引进菜场、超市等配套设施,满足居民日常生活所需

商业配套分布图

桥梓湾商圈为青浦老城区商业的集中地,核心商业区有桥梓湾、东方商厦等,集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体;但项目距离青浦老城区尚有一段距离;不过,待青浦新城地区配套正处于逐渐完善阶段,未来居民购物将更为便捷

公共配套

项目300米处的沁园湖绿地广场是目前青浦区最大的绿地广场,在加上项目三面临河,自然景观资源丰富;淀山湖、东方绿洲、朱家角是青浦区知名的旅游景点,且乘坐17号线可达这三个地点,也可驱车前往,较适合亲子游

公共资源列表

公共资源分布图

小区概况

项目概况

葛洲坝绿城玉兰花园总建筑面积35万方,占地面积约25万方,是整个青浦区的大型居住社区;项目三面临河,北侧靠近崧泽大道,清河湾路将整个地块分为南北两地块,南侧地块为项目一期,由10栋小高层住宅和18栋洋房组成,为现房,目前1期的小高层已全部售完,部分洋房在售;二期由小高层住宅组成;项目东侧地块为商业、办公及规划用地,后期将改造为幼儿园、菜场、便利店等

整个社区楼栋的排布呈中轴对称式,洋房、小高层住宅独立组团

整体规划图

项目楼栋间距为45-49米,间距较大,低层采光不受影响

社区景观

项目采取了法式园林景观设计,内部所有景观采取中轴对称分布、多组团绿化的方式,且绿植均为全冠移植,引进了日本樱花、香樟、银杏等乔木、灌木,高低错落有致;小区路面采用了大量的石材铺装,与绿化景观紧密配合在一起

样板段&售楼处景观实拍图

项目的景观主要由绿植和水景构成,层次打造恰到好处;从售楼处和样板段开放的水景来看,喷泉水质清晰,物业定期更换;项目一期中央配置了约450平的路边恒温泳池,泳池两侧为建面3000平的草坪,与长140平的中央景观长廊完美衔接

外立面

项目的外立面风格为法式风格,楼栋外立面的材质全部为干挂石材,小高层住宅为随州黄,洋房为莱姆石,以米黄色为主,整体沉稳、大气

洋房的法式廊柱坡顶屋、老虎窗,小高层住宅的线条都体现了法式风格的特点,充分显示了建筑物本身的奢华与高贵;外窗均为双层中空low-e玻璃,有一定的隔音降噪效果

外立面实拍图

一期为现房,外立面已竣工;二期部分楼栋仍在建造中

公共部位

项目为双大堂入户,且均带装修,强调了业主归家的仪式感,在青浦新城板块的产品中较为少见

入户大厅设置了大量休息座椅供业主休憩或会客,且设有大面积的落地窗,采光充足,舒适度佳,无明显的压抑之感

入户大堂实拍图

社区配置

葛洲坝绿城玉兰花园正在建造中,住宅区内规划有恒温游泳池、3000平草坪、会所、儿童玩乐区等;项目东侧地块为商业、办公地块,后期将建有菜场、超市等商业;由于青浦城区内医疗设施较欠缺,且项目距离医院较远,考虑到社区内居民的医疗问题,项目配有医疗服务站,为业主提供及时、专业的健康诊疗服务;目前售楼处所在位置也将改造为私立双语幼儿园,收费情况暂未确定

小区内部配套及服务内容列表

地下会所或对外开放,具体情况可咨询售楼处

社区车位

项目共规划736户,共有1027个地下停车位(仅计算住宅区),二期主出入口处配有少量的临时停车位,供外来车辆停放;项目的车位比为1:1.4,基本满足业主的停车需求

项目采用了全人车分流设计,自行车和电动车也均位于地下,有效保证了社区的静谧,居民在社区内散步也无需担忧车辆的噪音和自身的安全;同时,项目全人车分流的设计最大限度地保留了社区景观的完整性

一期车位规划图

二期车位规划图

户型

整体评价

葛洲坝首次开盘的时间是2015927日,一期推出小高层户型110-140平,二期推出小高层102-170平,洋房171-220平;目前在售户型为小高层102平两房、130平三房、146170平四房,洋房171平的平层和190220平的跃层

户型全明方正;小高层一楼附带约70-180平方私家庭院;小高层采用全装修交付;洋房一楼复二楼,附带双层地下室及大面积私家花园,一楼层高3.5米,二楼以上层高3.3-3.5米,地下挑高5.6米,私家花园面积80-480平方不等,三层四层五层为平层,建筑面积约为168-171平方,大多四房两厅设计,层高3.3米,三楼带露台

各面积段热销户型详情

户型分析

G1-102㎡两房两厅两卫

102㎡的三房为全明户型,动静分区明显,主卧套房设计,且客厅、卧室的开间和进深尺度较为合理,适合新婚夫妇或一孩的家庭

102平

特点:

1.主卧套房设计,带独立卫生间,主人起居生活较为方便;

2.卫生间干湿分离,梳洗台与便溺处及淋浴间相分离,能够有效避免细菌滋生;

3.户型收纳空间较多,主卧设有两个独立的储物柜,且带有飘窗,增加存储空间;

4.客厅两侧墙体完整,便于家具的摆放;且餐厅、客厅、阳台一体化设计,整个空间宽敞开阔;

5.入户玄关设计,且入口处设有鞋柜,增加储藏功能;

6.U型厨房设计,解决了转角的尴尬,功能分区有所侧重,布局灵活

注意:

1.户型不方正,有缺角,降低户型实用性;

2.厨房与卫生间距离较远,卫生间热水流通时间较长,热水使用存在一定等待时间;

3.102㎡仅设计两房,户型设计不够紧凑

G3-130㎡三房两厅两卫

方正三房,全明采光,各卧室均带飘窗,视野及通透性均较好,加之各户型的开阔性及尺度感均较好,使得户型居住舒适度较高,有一定经济实力的适合二胎或三代同堂家庭

103平

特点:

1.动静分区明显,活动区域休息区相分离,有效保证休息空间的静谧与舒适;

2.入户玄关设计,保障居住空间的私密性;

3.卫生间干湿分离,充分考虑家庭各成员生活的便利度和安全性;

4.各卧室均带飘窗设计,加大室内的可利用空间,采光及视野效果均较好;

5.主卧套房设计,便利主人起居生活,增加入户的尊贵性

注意:

1.南北不通透,好在项目带装修交付,待交房,装修甲醛经过长时间的挥发,业主可拎包入住

G4-148㎡四房两厅两卫

户型为四房两厅两卫,长面宽短进深的设计,使得室内采光通风效果较好;动静分区明显,休息动线、会客动线与家务动线相分离;各空间尺度较宽裕,适合首改及再改群体

148平

特点:

1.三开间朝南,采光通风效果良好;

2.L型厨房设计,厨房开间和进深尺度合理,洗涤区、烹饪区、操作区、贮藏区划分明确,操作便利;

3.餐厅、客厅、阳台相连,采光效果佳,整个空间通透明亮;

4.南向卧室均带有飘窗,扩大室内视野,增加采光效果的同时,也增加了室内的收纳空间;

5.南北双阳台设计,南向阳台为观景阳台,注重休闲,北向阳台为生活阳台,具备洗晒及储物,提升了户型的舒适度与便利性;

6.主卧套房设计,带有步入式衣帽间和卫生间,主人起居生活方便;

7.西向卧室可被灵活使用,可作为儿童房、书房或储藏室等

注意:

1.若南向卧室用作儿童房时,因卧室带有飘窗,考虑到儿童的安全性,建议在飘窗处添加护栏

G6-170㎡四房两厅两卫

户型为四房两厅两卫,南北通透,三开间朝南,使得室内采光通风效果较好;卧室及餐厅均带飘窗设计,视野较佳,加之170平仅做四房,各功能间尺度开阔,居住舒适度较好,适合中高端改善家庭

170平

特点:

1.三开间朝南,户型南向采光通风效果良好;

2.L型厨房设计,厨房开间和进深尺度合理,洗涤区、烹饪区、操作区、贮藏区划分明确,操作便利;

3.餐厅、客厅、阳台相连,加之餐厅带飘窗,采光效果佳,整个空间通透明亮;

4.主卧套房设计,带有步入式衣帽间和大尺度卫生间,主人起居生活方便;

5.170㎡作四房,使得各功能间尺度阔绰,居住舒适度较高

注意:

1.书房为暗间,采光及通风效果一般

样板间分析

G3-130平户型客厅

客厅连接阳台,视野开阔,采光情况良好;客厅两侧墙体完整,足够摆放主要家具,且尺度阔绰,作为活动空间及会客空间,舒适大气

G3-130平户型主卧

主卧带飘窗,采光及视野佳;且尺度阔绰,放入标准床、床头柜及电视柜之后,过道空间依然宽敞,居住舒适度较高

装修

装修配置

项目为带装修交付,装修多采用西门子及杜拉维特等国际知名品牌,整体色调大气协调,实用度较高;除了带硬装及厨卫电器外,还附带西门子电冰箱

项目装修配置列表

装修配置实图1

装修配置实图2

装修配置实图3

物业

物业费用

项目一期的物业由绿城物业提供,二期的物业为葛洲坝物业,由开发商自持;物业费为5元/平.月,与周边楼盘相比,物业费较高

物业服务费用列表

绿城物业具有国家物业管理一级资质,其服务的项目以中高端品质楼盘为主,从绿城物业的服务和口碑来看,其管理水平较高,在高物业费的同时,业主也可享受高质量的服务;且从目前一期业主的反映来看,业主对绿城物业的服务较满意

葛洲坝物业也具有国家物业管理一级资质,服务质量尚可,但在上海服务过的楼盘较少,具体以业主入往体验后为主

物业服务内容

从目前样板段、售楼处以及一期的情况来看,小区地面整洁干净,门岗礼貌负责,保洁按时打扫路面、更换枯萎的绿植,并对社区内的公共设施和样板段的家具进行打扫

物业服务内容列表

物业团队风貌展示

社区配备了APP“幸福绿城”、葛洲坝绿城玉兰花园官方微信公众号,业主可通过这些平台及时关注社区内的信息;在周末,社区常举办亲子活动等,丰富业主的娱乐生活

物业举办的活动

此外,物业开设“四点半课堂”和“海豚计划”,四点半课堂旨在帮助家长照顾放学后的小业主,提供交易辅导,增加课外闲暇乐趣;海豚计划则为小业主免费提供专业的游泳培训

不利因素

社区内部

从现场调研了解到的情况来看,业主需注意:配电房、小区主入口、车辆出入口、垃圾站所带来的人流、辐射、车流噪音以及空气污染;中央景观区带有儿童玩乐区,特定时段可能会有少量噪音干扰

一期内部不利因素分布图

一期内部不利因素分布列表由于小区采取全人车分流的设计,车辆进入社区后直接驶入地下车库,一定程度上减少了车辆噪音对居民的影响,但车辆出入口处的房源或有噪音干扰;除此之外,小区主出口也会对附近楼栋,特别是低层居民有一定的人员嘈杂和噪音影响;项目东侧为幼儿园及商业地块,特定时间段或产生噪音干扰;社区中央为地下会所,会对附近楼栋的低层居民产生影响二期内部不利因素分布图

社区外部

项目三侧临河,若处理不当,夏日或有蚊虫和气味干扰;北侧靠近崧泽大道,崧泽大道是区域内的主干道,来往车辆较多,可能有一定的车辆噪音和粉尘干扰;北侧临近高压线,但高压线在安全距离的范围内,居民无需担忧辐射问题

外部不利因素分布图

外部不利因素分布列表

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