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上海西环中心星信名邸楼盘评测

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区域配套

项目区位

西环中心星信名邸位于嘉定南翔板块,南翔板块位于上海的西北,属于嘉定区,是嘉定连接上海的门户,也是嘉定区除江桥外距离市中心最近的区域,距离外环线越3公里,距离市中心约18公里,这里是有着千年历史背景的古镇,是上海市四大历史文化名镇之一,历史文化悠久

区位图1

板块以北旨在打造翔国际社区,先后有华润、金地、长江实业、绿地、新城等知名开发商入驻南翔板块,板块内的配套设施不断得到完善,居住品质也得到了显著提升,已逐步发展成为核心聚居板块

项目位于嘉定区南翔板块,地铁11号线穿板块而过;周边配套较完善,中冶祥腾城市广场、南翔太茂距离本案较近,南翔小学、南翔中学都在1.5km范围内,生活较便利;通过周边的道路快速到达S5沪嘉高速和嘉闵高架路,但由于本案位于外环外,到达市中心各重要节点耗时较久

区位图2

自驾出行

项目临近两条线路,分别为东侧的沪嘉高速和西侧的嘉闵高架

自驾线路图

沪嘉高速是通往市区的主要道路,与南北高架路、中环线、内环线相连,经沪嘉高速-中环可达真如;经沪嘉高速-外环可达宝山各区域;西侧的嘉闵高架路是连接嘉定和闵行的主要干线,连接G50沪渝高速、G60沪昆高速、G2京沪高速,G15沈海高速等多条江浙高速路,从真南路匝道口上高架可通往虹桥商务区等其他闵行区域,从嘉程路匝道口上高架则通向安亭汽车城;该区域的大多数出行线路多依赖这两条线路,这两条线路也是上海市重要的主干道,早晚高峰时期车辆较多,建议业主提前做好准备

高架入口

距离项目最近的匝道口是真南路匝道口,距离约1km;沪嘉高速在南翔地铁站附近设上下匝道口,陈翔站的匝道口正在建造中,未来业主自驾出行将更为便捷

自驾线路列表

早高峰

早高峰

早高峰前周边道路多为畅通及缓行,路况较好;但真南路、沪宜公路部分路段缓行,沪翔高速南翔匝道口附近出现拥堵现象,建议业主提早出发

晚高峰

晚高峰

晚高峰时期,古猗园、南翔地铁站附近拥堵明显,建议业主绕行

项目四至

项目西侧的横沥河水质清澈,较美观;德园路较小,通过的车辆较少,但后期该道路将拓宽;德园路东西侧用地均在建造中,施工过程中的噪音和粉尘较多;但道路上并未堆积建筑材料和垃圾

项目四至实拍图

轨交出行

西环中心星信名邸位于11号线马陆站与南翔站之间,距离较近的南翔站约2.3公里,距离马路站约3公里,步行耗时较久,轨交出行稍有不便;业主需乘坐公交车才可到达地铁站;但马陆站与南翔站之间将建立陈翔站,距离项目约350米,预计将于2019年竣工

轨交行车线路图

目前,整个嘉定区只有11号线穿过,1早晚高峰时期11号线已拥堵不堪,建议乘坐11号线前往其他区域工作的业主留意11号线的发车频次

公交出行

项目附近公交站点,1公里内有沪宜公路陈翔路站、嘉前路沪宜公路站和德园路真南路站,通过的公交车有沪唐专线、嘉定65路、嘉定1114条公交线路;嘉定111路可接驳南翔地铁站,沪唐专线连接嘉定区与上海火车站;总体而言,周边公交线路较少,交通通达度不够高

公交站点分布图

周边公交线路列表

教育配套

项目周边教育资源较为丰富,3km范围内有多所学校,且多为公办学校;周边的二手小区目前入读的学校为南翔小学、留云小学,目前项目的对口学校暂未确定 

教育分布列表

部分学校距离项目较远,超过了步行可达的范围,需驾车前往;银翔路上的师大附二(又名槎溪路小学距离小区约3km,预计将于2018年招生;世界外国语学校(嘉定校区)位于嘉好路与惠桂路口,是一所九年制民办学校,但据透露,学校收费较贵,且需通过面试才可进入

教育资源分布图

世界外国语学校已于20175月开始招收初中6年级2个班,20179月开学,目前借用的是交大附中嘉定分校教室,2018年将启用新校舍,有意向让孩子在该校入读的业主可关注学校的招生情况

医疗配套

项目周边的医疗资源主要集中在南翔镇中心区域,有两家综合性医院和一家社区卫生服务中心,均在3km范围内

医疗资源分布列表

南翔医院是南翔板块内能级最高的医院,该院为级甲等医院;项目600m处有静华社区卫生服务站,平时的头痛发热等小病可在此得到解决;但本区域内的医疗配套仍需得到完善,主要缺乏资质较高的综合性医院;目前距离项目较近的三级甲等综合性医院是位于嘉定新城的瑞金医院(北院),距离项目约6.5km医疗资源分布图

益丰大药房

益丰大药房位于项目北侧,距离约200m,步行即可到达,方便居民买

商服配套

项目位于南翔北部,目前周边无明显的商业设施,附近的真南路上仅有几家便利店和餐饮

商业配套分布列表

目前主要依赖南翔镇中心的商业配套,如中冶祥腾城市广场、南翔太茂商业广场、金域广场、南翔老街等,基本满足居民的日常生活所需,但这些商业普遍以餐饮为主,业态较单一;不过,项目对面、32万方的印象城正在建造中,未来居民休闲、购物、娱乐均较为便捷

商业配套分布图

公共配套

南翔为传统的古镇,区域内的古猗园聚集了大批游客,是南翔旅游的一大亮点;项目东北向的菁英湖公园是嘉定区政府、华润、长江实业大力打造的公园,目前免费对居民开放;项目西侧临近横沥河,横沥河文化生态景观已于2017年4月对外开放,是居民散步休闲的好去处

公共资源分布列表

公共资源分布图

横沥河生态景观带实拍图

横沥河东侧30m和沪宜公路沿线40-50m处种植了各种绿化景观,整个生态区内宽1m多的园路大多用圆石头铺设而成,外加北侧的嘉绣路和南侧的真南路,基本上形成了长达4公里左右的环形步道,园内也有舞鹤亭、滨河步道、紫藤廊、杉影浮岛等多个庭院,可供居民休闲娱乐

小区品质

项目概况

西环中心星信名邸总建筑面积为60万方,对标美国纽约的TOD城市社区开发模式,涵盖约32万方的印象城MALL、近20万方的高标准酒店及商务办公、裙楼商业,以及约10万方的住宅等多种业态;其中,住宅部分总占地面积约为3.73方,总建筑面积为10.11万方,共由617层的小高层住宅组成,南临南横泾河,西靠横沥河;前后楼栋间距为86米,充分保证了室内的采光和业主的私密性,低层房屋的采光所受的影响也较小

整体规划图

整个项目由4个部分组成,其中,P+R社会停车场将提供给政府使用;酒店&办公部分为5万方办公、4万方酒店以及地铁商业一体用地(与印象城有连廊相连接);印象城规划总建面为32万方,定位于时尚、潮流的中高端家庭型区域型购物中心目前已确定的设施有1.5万方沃尔玛山姆店,6000平米CGV巨幕影院,3000平米赛事级真冰溜冰场等;第四部分是纯住宅社区星信名

住宅部分规划图

住宅部分由6栋小高层楼栋组成,楼栋号为1-6号楼,每栋楼分2个单元,目前在售的是1号楼的8单元,5号楼和6号楼;户型建筑面积段为88-128均为三房户型

楼栋位置

楼栋分布图

一等楼栋4#靠近南横泾河与横沥河,5#南靠南横泾河,能看到河景,且观景面无遮挡,故为一等楼栋;

二等楼栋:6#北侧为物业用房,私密性受到一定的影响,东侧为德园路,且靠近主入口,车库入口和变电站,或受到噪音干扰;但南侧临近南横泾河,观景视野佳,故为二等楼栋;

三等楼栋:1#2#靠近陈翔路,且1#靠近德园路和物业用房,2#临近出入口,有一定的人员嘈杂和车辆噪音影响,  故为三等楼栋;

四等楼栋:3#靠近配电房、垃圾站,或受到辐射和气味污染,同时临近出入口和主干道,私密性差,低层居民易受影响,为四等楼栋

社区景观

目前项目处于主体结构建设阶段,社区内部的景观设施暂无全部呈现;据售楼处置业顾问介绍,整个小区的景观设计采用了园林景观设计;从沙盘规划图上,不仅可以看到高耸的楼栋,中央景观区周围清幽的绿色景观,项目还设计了约3000㎡的大型儿童游乐场和环绕中央园林景观铺设的有氧双跑道,形成了跑步健身与休闲娱乐等亲子体验活动的合理结合

样板段&售楼处景观实拍图

由于小区景观目前尚未形成,仅展示样板段及售楼处部分景观,主要包含绿植和水景两部分;植物采取规则式种植,植被错落有致,层次打造恰到好处;绿化空间注重植物在色彩、形状、肌理上的对比,营造出简约大气的氛围

售楼处景观实拍图.jpg

水景遍布多处,水质较清澈,并无污染和异味;建议物业及时更换水景,以免形成死景,影响业主的居住体验

建筑立面

西环中心星信名邸的外立面为新古典主义风格,整体讲究简约、对称的设计手法;1-2层采用干挂石材,二层及以上采用了真石漆;外立面采用“英国棕”的干挂石材搭配浅暖色的真石漆,突出尊贵典雅的气质;为降低建筑噪音,减少建筑垃圾和建筑污水,项目采取了PC(装配式)技术;窗均为双层中空LOW-E玻璃,具有隔音降噪的效果

外立面实拍&效果图

目前所有楼栋的外立面均已基本成型

公共部位

据现场走访得知,小区设有入户大堂,目前入户大堂处于施工阶段,装修及挑高暂未确定;各楼栋的梯户比为24户(每单元12户),基本满足业主的要求

社区配置

西环中心星信名邸目前正在建设中,对于社区配置的规划,我们暂且只能通过沙盘图来进行了解;住宅区规划有多功能草坪、儿童玩乐区和环形跑道;另外,整个项目也自带了5万方的酒店办公区、32万方的印象城和占地10500方的P+R停车场;印象城将由印力集团独立运营,商业体量大,这是项目的一大亮点,开业后将提升整个南翔板块甚至嘉定区的商业能级

小区内部配套及服务内容列表

社区车位

项目共规划总户数为772户,共有888个车位,包含240个地上车位和648个地下车位,车位配比约为1:1.2,车位比较高;若以上海市每家每户有一辆车的情况来看,小区车位足够居民使用

小区并未完全实行人车分流,社区内的行车道路围绕中央居住区,社区内的行车或产生一定的噪音影响,同时也可能带来一定的安全隐患;目前,车位的租售情况未定车位规划图

地上车位位于各楼栋前后,地下车位位于7号楼地下社区车位实拍图

户型

整体评价

西环中心星信名邸首次开盘的时间是2017421日,在626日进行了加推,加推1号楼的(7-8单元)和6-6号楼(1-4单元),推出343套住宅将于20186月交付;在售主力户型为建面85-128三房,分85/88功能性小户型三房,以及113/128舒适性三房

各面积段热销户型详情

整体而言,项目推出的户型均为全明户型,功能齐全,动静结合;但在设计上有明显的区别;本项目主要面向板块内或板块周边的首置或改善客群

户型分析

C-113.62-113.7房两厅两卫

113.67-113.7三房为全明户型,动静分区明显,主卧套房设计,且客厅、卧室的开间和进深尺度较为合理,适合有一定预算的刚改家庭,如三口之家或计划二胎家庭

C-113.62-113.7平三房两厅两卫

1.主卧套房设计,带独立卫生间,主人起居生活较为方便;

2.卫生间干湿分离,梳洗台与便溺处及淋浴间相分离,能够有效避免细菌滋生;

3.户型收纳空间较多,主卧设有两个独立的储物柜,且带有飘窗,增加存储空间;

4.客厅两侧墙体完整,便于家具的摆放;且餐厅、客厅、阳台一体化设计,整个空间宽敞开阔;

5.入户玄关设计,且入口处设有鞋柜,增加储藏功能

6.L型厨房设计,解决了转角的尴尬,功能分区有所侧重,布局灵活

注意

1.户型不方正,有缺角,降低户型实用性;

2.卫生间正对大门,主卧门正对客厅和厨房,私密性欠佳;

3.厨房与卫生间距离较远,卫生间热水流通时间较长,热水使用存在一定等待时间

4.餐厅位置尴尬,无论是会客动线、休息动线,家务动线,均需要经过餐厅,且餐厅面积较小,对于多口之家而言,存在一定不便;

4.主卧门东西向设计,空气流通不够顺畅

E-88.55-88.6房两厅一卫

88.55-88.6了三房户型,两卧室+1书房的设计,各空间尺度感较紧凑;这是目前市面上较流行的三房户型,在保证户型功能的前提下,户型的开间进深都缩小了尺度,使得各空间尺度感较为紧凑;该户型适合家庭预算有限、首次购房的新婚夫妻或已婚未育家庭

E-113.62-113.7平三房两厅两卫

特点

1.动静分区明显,活动区域休息区相分离,有效保证休息空间的静谧与舒适;

2.入户玄关设计,保障居住空间的私密性;

3.卫生间干湿分离,充分考虑家庭各成员生活的便利度和安全性;

4.主卧飘窗设计,加大室内的可利用空间;

5.北向卧室2为成长型空间,可做书房、储藏室、客房或儿童房,满足家庭成长不同时期

注意:

1.户型不方正,有缺角,降低户型实用性;

2.卫生间正对大门,私密性较差;

3.卫生间距离厨房较远,热水等待的时间较久

G-128.14房两厅两卫

128.14三房为三房两厅两卫户型,长面宽短进深的设计,使得室内采光通风效果较好;动静分区明显,休息动线、会客动线与家务动线相分离;各空间尺度较宽裕,适合改善型群体

G-128.14平三房两厅两卫

特点:

1.三开间朝南,采光通风效果良好;

2.U型厨房设计,厨房开间和进深尺度合理,洗涤区、烹饪区、操作区、贮藏区划分明确,操作便利;

3.餐厅、客厅、阳台相连,采光效果佳,整个空间通透明亮;

4.卧室均带有飘窗,扩大室内视野,增加采光效果的同时,也增加了室内的收纳空间;

5.南北双阳台设计,南向阳台为观景阳台,注重休闲,北向阳台为生活阳台,具备洗晒及储物,提升了户型的舒适度与便利性;

6.主卧套房设计,带有步入式衣帽间和卫生间,主人起居生活方便;

7.北向卧室可被灵活使用,可作为儿童房、书房或储藏室等

注意:

1.卫生间距离厨房较远,热水等待时间较久;

2.若北向卧室用作儿童房时,因卧室带有飘窗,考虑到儿童的安全性,建议在飘窗处添加护栏

样板间分析

C户型-88.55-88.6房两厅一卫

厨房

L型厨房设计,洗、切、烧顺序流畅;除基本的储物柜外,油烟机对侧墙上留有大面积的置物空间,方便物品的拿放;插座轨道、ipad支架也是样板房的一大细节,厨房配有电力滑动插座轨道,解决了插座不够用的问题,同时起到绝缘作用;还设置了iPad支架,上方设有感应灯,操作更方便

餐厅、客厅、阳台

餐厅、客厅、阳台一体化设计,增加了室内的采光通风效果,但由于88.6了三房,缩小了整个空间的开间和进深,空间较小,且餐厅与客厅未见明显的分隔

北向次卧

北向次卧空间狭小,尺度感不够,仅能容下一张单人床和书桌;建议将其改造为书房、儿童房或储藏室

E户型-113.62-113.7平

卫生间

卫生间为明卫,且采取了干湿分离,洗手台、便溺处、淋浴区相分离,保持了淋浴外区域的干燥,抑制了细菌的滋长,同时避免了地板积水现象的出现,保证了家中老人、孩子的安全

玄关

入户玄关的设计,避免了室内空间一览无遗;入户玄关处也设置了大量的储物空间和穿衣镜,鞋柜做成了隐藏式,穿衣镜的造型美观大方,与整个玄关风格相协调

装修

项目为毛坯交付,并未明显的亮点

业主可根据自己的喜好进行装修,均衡好购房预算与后期装修预算,聘请有经验、口碑好的装修公司;若决定自己进行装修,则需要耗费更多的时间和精力,可以请家中已退休的老人监督装修过程

物业

物业费用

项目的物业为中海物业,由开发商自持,理论上规避了物业推诿责任的风险;物业费为一层3.62/.月,二层及以上为4/ .月,与板块内在售的华润中央公园持平,但稍高于好世凤翔苑

就物业资质而言,中海物业具有国家物业管理一级资质,目前在上海服务过的楼盘有中建溪岸澜庭、中海紫御豪庭、中海翡翠湖岸、中海万锦城、中海御景熙岸等较高品质的楼盘,深耕上海25年,一直保持着良好的口碑,故该物业较为合理

物业服务费用列表

注:购房者在签署合同时,一定要明确物业费用和服务标准,遇见以下情况可以拒缴:

1)对于不在业主缴纳范围内的,可以拒绝缴纳;

2)服务质量过差可以暂时拒交;

3)提交未约定或未经业主同意的服务时,业主有权拒交;

另外,正常的物业费缴纳从交钥匙的第二个月开始缴纳,收房后从未入住的,经确认可缴纳70%,入住后(含房屋装修),但不使用用房,经确认,连续使用不超过六个月的房屋,从第七个月开始,物业费按70%缴纳

物业服务内容

据现场走访得知,项目仍在建造中,小区施工地段由专人看管,但从售楼处及样板段来看,售楼处、样板段地面整洁,无明显的垃圾,绿植修剪整齐,公共设施维护良好,且门岗礼貌负责

物业服务内容列表.jpg

物业团队风貌展示.jpg

售楼处分析

整个售楼处简洁、大方,带有室内外洽谈区、吧台、沙盘区、儿童玩乐区等多个区域,细节之处体现了开发商的人文关怀

售楼处实拍图

不利因素

从现场调研了解到的情况来看,业主需注意配电房、小区主入口、车辆出入口、垃圾站所带来的人流、辐射车流噪音以及空气污染;中央景观区带有儿童玩乐区,特定时段可能会有少量噪音干扰

内部不利因素分布图

内部不利因素分布列表

配电房的安全范围

箱式配电房一般规定为距离住宅5米外为安全距离。所以只要不是离得特别近,辐射也是可以忽略的。但小区配电箱变压器会产生嗡嗡声,特别是在高负荷运转时,会产生较大噪音。所以对于配电箱,辐射是次要的,噪音干扰才是需要注意的

配电房示意图.jpg

社区外部

西环中心星信名邸靠近南横泾河,若处理不当,夏日或有蚊虫和气味干扰;项目临近东风农药厂,可能有空气污染;目前,印象城正在建造中,开业后或带来一定的人员嘈杂和噪音干扰

外部不利因素分布图

外部不利因素分布列表

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